近日，萬科財(cái)報(bào)發(fā)布，在萬科預(yù)備長期奮戰(zhàn)的物流賽道，萬緯物流這個(gè)物流倉儲(chǔ)服務(wù)及一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺(tái)交出的成績單頗為亮眼。

一、營收增速高，總營收達(dá)到35.6億元，同比增長17.9%;

二、冷鏈業(yè)務(wù)飛速增長，冷鏈營業(yè)收入14.0億元，同比增長46.7%;與此同時(shí)，高標(biāo)庫營業(yè)收入21.6億元，同比增長4.6%;

三、出租率維持高位，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率為 90%，冷鏈倉庫穩(wěn)定期的使用率為 75%。

四、一體化的供應(yīng)鏈解決方案需求更盛，客戶追求降本增效的同時(shí)，更加看重供應(yīng)鏈服務(wù)的穩(wěn)定性，未來潛力得到更廣泛認(rèn)可。

此外，其后續(xù)對(duì)于供應(yīng)鏈一體化、REITs等的部署也值得行業(yè)關(guān)注。

競爭格局迎來分化關(guān)鍵期

縱觀報(bào)告期內(nèi)萬緯物流的2022年成績單與2023年展望，可以歸結(jié)為3個(gè)關(guān)鍵詞。

第一個(gè)關(guān)鍵詞：高品質(zhì)增長。

這種高品質(zhì)其一表現(xiàn)在增速高。

萬緯物流業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入21.6億元，同比增長4.6%;冷鏈營業(yè)收入14.0億元，同比增長46.7%。

作為對(duì)比參考值，中國物流與采購聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示2022 年社會(huì)物流總費(fèi)用 17.8 萬億元，同比增長 4.4%。從結(jié)構(gòu)看，運(yùn)輸費(fèi)用 9.55萬億元，增長 4.0%;保管費(fèi)用(倉儲(chǔ)費(fèi)用)5.95 萬億元，增長 5.3%;管理費(fèi)用 2.26 萬億元，增長 3.7%。2015-2022年社會(huì)物流保管費(fèi)用(倉儲(chǔ)費(fèi)用)年均增長不超過10%。

對(duì)比之下，萬緯增速確實(shí)稱得上一騎絕塵。

其二是增速穩(wěn)。

根據(jù)萬科此前年報(bào)數(shù)據(jù)，近三年萬緯的經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)38.1%的復(fù)合增長率，其中冷鏈業(yè)務(wù)的收入實(shí)現(xiàn)56%的復(fù)合增長率，且冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模已位列全國第一。

能在跑得快的同時(shí)跑得穩(wěn)，這需要強(qiáng)大的綜合實(shí)力與扎實(shí)的業(yè)務(wù)底子，這一點(diǎn)側(cè)面印證了萬緯的行業(yè)競爭力。

其三，業(yè)務(wù)穩(wěn)。

倉儲(chǔ)出租率同樣也在證明萬緯的業(yè)務(wù)實(shí)力。截至報(bào)告期末，萬緯累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積 964 萬平方米，其中高標(biāo)庫可租賃建筑面積 846萬平方米，穩(wěn)定期出租率為 90%，冷鏈可租賃建筑面積 118 萬平方米，穩(wěn)定期的使用率為 75%。

與此同時(shí)，萬緯2022年積極開拓市場版圖，完善倉儲(chǔ)布局。據(jù)悉，報(bào)告期內(nèi)，萬緯新開業(yè) 13 個(gè)高標(biāo)庫，可租賃建筑面積 94 萬平方米;10 個(gè)冷鏈園區(qū)(含 5 個(gè)干冷混合項(xiàng)目)，可租賃建筑面積 37 萬平方米;新開業(yè)項(xiàng)目合計(jì)可租賃建筑面積 132萬平方米。

第二個(gè)關(guān)鍵詞：堅(jiān)持綠色倉儲(chǔ)。

萬緯踐行可持續(xù)發(fā)展理念的成果在年報(bào)中也有所體現(xiàn)。

根據(jù)年報(bào)，截止 2022 年底其有 44 個(gè)高標(biāo)庫獲得國內(nèi)綠色三星建筑認(rèn)證;8 個(gè)冷庫獲得 LEED 認(rèn)證，其中 6 個(gè)獲得 LEED 鉑金級(jí)認(rèn)證、2 個(gè)獲得 LEED 金級(jí)認(rèn)證;萬緯上海奉賢臨港項(xiàng)目獲得德國萊茵TÜV 與英國建筑研究院聯(lián)合頒發(fā)的凈零碳建筑認(rèn)證，是國內(nèi)首個(gè)獲此認(rèn)證的物流園區(qū)。

截止2023年3月，萬緯物流旗下已累計(jì)擁有超過500萬平方米的綠色認(rèn)證面積。

此外，萬緯還與行業(yè)伙伴、協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)等開展多種形式的合作，協(xié)力推動(dòng)物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2022年，萬緯物流參與起草的國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色倉儲(chǔ)與配送要求及評(píng)估》(GB/T 41243-2022)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《零碳物流園區(qū)創(chuàng)建與評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范》(T/SEESA014-2022)均已正式發(fā)布實(shí)施。

第三個(gè)關(guān)鍵詞：發(fā)力供應(yīng)鏈一體化解決方案。

2022年社會(huì)物流總費(fèi)用17.8萬，同比增長 4.4%，物流市場仍保持韌性。但市場的需求卻在轉(zhuǎn)向。

一方面，中小城市倉儲(chǔ)供應(yīng)鏈需求走弱，部分城市的物流倉儲(chǔ)出租率和租金回落，但長三角、大灣區(qū)等核心地區(qū)需求持續(xù)旺盛，一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更受到資本認(rèn)可;另一方面客戶不再單純追求降本增效目標(biāo)，更看重供應(yīng)鏈服務(wù)的穩(wěn)定性，因此，資金、產(chǎn)業(yè)、稅收、外資等綜合解決能力成為競爭關(guān)鍵要素。

由此，倉儲(chǔ)供應(yīng)鏈競爭分化格局延續(xù)，且2023年或進(jìn)入關(guān)鍵期，韌性供應(yīng)鏈、一體化數(shù)字供應(yīng)鏈服務(wù)將更受市場歡迎。

而這也正是萬緯在財(cái)報(bào)中著重提到的發(fā)力點(diǎn)。

根據(jù)財(cái)報(bào)的運(yùn)營預(yù)期，后續(xù)萬緯將完善冷鏈網(wǎng)絡(luò)，聚焦新能源、汽車及零部件、商超零售、連鎖餐飲、快消制造等重要客戶，完善供應(yīng)鏈一體化解決方案的服務(wù)能力，增強(qiáng)客戶黏性，提升戰(zhàn)略性客戶份額作為接下來發(fā)力的重點(diǎn)。

2023年發(fā)力供應(yīng)鏈一體化解決方案

重點(diǎn)下注倉儲(chǔ)供應(yīng)鏈一體化解決方案有市場需求、政策引導(dǎo)因素，但羅戈網(wǎng).物流沙龍認(rèn)為，其自身在這方面的能力底氣也不容小覷。

從規(guī)?；瘉砜?，根據(jù)其官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，萬緯目前在全國六大城市群覆蓋主要城市達(dá)47個(gè)，倉儲(chǔ)規(guī)模超過了1200萬平方米，服務(wù)客戶超過1500家。

冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模更是早已榮登國內(nèi)榜首。據(jù)CBRE《冷庫投資與選址策略》專題報(bào)告，2022年4月，萬緯冷鏈以138萬平方米規(guī)模位列全國第一，占國內(nèi)高標(biāo)冷庫市場份額10.1%。

與此同時(shí)，依托于萬緯物流園，其還搭建了一張優(yōu)質(zhì)的倉運(yùn)一體網(wǎng)絡(luò)，合作運(yùn)輸供應(yīng)商超120家，可調(diào)配冷鏈車超8000輛，覆蓋30個(gè)省份超250個(gè)城市，打通跨區(qū)干線達(dá)400條。

倉運(yùn)聯(lián)合的規(guī)模化效應(yīng)讓萬緯在供應(yīng)鏈服務(wù)上輻射更廣、無縫銜接、成本更低、品質(zhì)可控、效率更高。針對(duì)當(dāng)前的多元化、多渠道銷售模式，能幫助企業(yè)一點(diǎn)對(duì)接、全網(wǎng)分布、多點(diǎn)服務(wù)、一站式解決各環(huán)節(jié)問題。

從運(yùn)營能力看，萬緯在2022年做了一個(gè)動(dòng)作——針對(duì)冷鏈庫內(nèi)運(yùn)營、倉配業(yè)務(wù)、客戶投訴等維度建立了系統(tǒng)的評(píng)價(jià)運(yùn)行體系。

據(jù)羅戈網(wǎng).物流沙龍獲悉，萬緯物流制定了冷鏈運(yùn)營5率及目標(biāo)值和倉配7率及目標(biāo)值，對(duì)庫存、溫度、時(shí)效、貨損、安全等各方面做了詳細(xì)的管理規(guī)范與指標(biāo)要求，如要求庫存準(zhǔn)確率≥99.9%，每千件庫存的件數(shù)差異值不超過1件;貨損貨差率小于0.01%，即每萬件貨物的貨損貨差不得超過1件;提貨和送貨準(zhǔn)時(shí)率均要求≥98%;運(yùn)輸安全作為運(yùn)營質(zhì)量底線，要求安全率100%，原則上不能出現(xiàn)安全問題。

一舉卷動(dòng)行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)。

從數(shù)字化科技能力看，萬緯物流已自建物流科技團(tuán)隊(duì)，通過自研開發(fā)：供應(yīng)鏈管理平臺(tái)、智慧園區(qū)平臺(tái)、智能算法平臺(tái)三大科技平臺(tái)。

供應(yīng)鏈管理平臺(tái)為園區(qū)和客戶提供訂單、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、結(jié)算的供應(yīng)鏈全鏈條服務(wù)和協(xié)同工作平臺(tái);智慧園區(qū)平臺(tái)為園區(qū)物業(yè)、運(yùn)營、工程、安全質(zhì)量等各專業(yè)條線研發(fā)專業(yè)工具和智能化解決方案;智能算法平臺(tái)為客戶提供倉網(wǎng)規(guī)劃、庫內(nèi)布局優(yōu)化、作業(yè)流程優(yōu)化、路徑優(yōu)化等智能算法服務(wù)。

萬緯追求的倉儲(chǔ)供應(yīng)鏈服務(wù)，一直是整體的、端到端的、一體化的供應(yīng)鏈服務(wù)，針對(duì)不同行業(yè)不同應(yīng)用場景會(huì)有不同的解決方案。

比如有一些大型連鎖零售要做一些加工、烘焙等附加服務(wù)來更好地服務(wù)前端門店;有些海外水果、生鮮進(jìn)口后有包裝服務(wù)需求。萬緯就在倉庫中專門配置設(shè)備場地進(jìn)行針對(duì)性服務(wù)，力求解決客戶提出的供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)問題。

而萬緯在基礎(chǔ)規(guī)模、運(yùn)營把控、數(shù)字化科技能力上的領(lǐng)先地位正是支撐這種理念的底氣。

以萬緯與沃爾瑪?shù)暮献鳛槔?，萬緯提供生鮮配送、常溫配送、加工中心等多元化服務(wù)模式，深度參與沃爾瑪供應(yīng)鏈效能提升。

比如云南高原沃柑等品類，雙方開展產(chǎn)地直采供應(yīng)鏈，縮短水果在供應(yīng)鏈中的流通環(huán)節(jié)，直接連接水果產(chǎn)地與門店智慧園區(qū)平臺(tái)與供應(yīng)鏈管理平臺(tái)。由此，萬緯不僅可對(duì)倉庫溫濕度24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控、異常實(shí)時(shí)預(yù)警、庫內(nèi)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)在線，品牌方也可通過系統(tǒng)對(duì)庫內(nèi)、運(yùn)輸溫濕度實(shí)現(xiàn)全程可視化追蹤。

這種通盤協(xié)同的供應(yīng)鏈一體化解決方案成果也頗為顯著，2022年，萬緯沃爾瑪項(xiàng)目合同收入同比增長103%。

萬緯REITs有望年內(nèi)發(fā)行

更值得關(guān)注的是今年萬緯在REITs上的動(dòng)作。

近年來，國家正積極推進(jìn)和完善基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行。自試點(diǎn)循序漸進(jìn)開展，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策以鼓勵(lì)REITs相關(guān)市場的發(fā)展

上個(gè)月底，證監(jiān)會(huì)還發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)REITs的常態(tài)化發(fā)行和完善業(yè)務(wù)規(guī)則。

業(yè)績推介會(huì)上，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖表示，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模25萬方左右。目前，發(fā)改委已經(jīng)有了推進(jìn)文件，正在進(jìn)入下一步審批，預(yù)期今年有望發(fā)行REITs。

目前市場上已發(fā)行的REITs包括中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT，以及今年2月8日上市的首單民企倉儲(chǔ)物流REIT-嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流。

從已經(jīng)披露年報(bào)的中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT來看，兩只倉儲(chǔ)物流類REITs均超額完成全年EBITDA和可供分配金額目標(biāo)金額。且兩只REITs戶均持有的基金份額和機(jī)構(gòu)持有人份額占比持續(xù)提升。市場對(duì)REITs的認(rèn)可度較高。

萬緯本身擁有很多優(yōu)質(zhì)的倉儲(chǔ)資源，發(fā)行REITs后能與業(yè)務(wù)連通，并打通資產(chǎn)退出通道，不僅有利于萬緯實(shí)現(xiàn)利潤的持續(xù)貢獻(xiàn)及資金的有效循環(huán)，保持健康穩(wěn)定增長，也能與更多投資人共享倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施成長的紅利。

作者 | 周艷青

來源 | 物流沙龍

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：13613841283

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食品安全網(wǎng) ：https://www.food12331.com

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