原報(bào)告

觀點(diǎn)指數(shù)

敏于數(shù)，追本溯源，解讀地產(chǎn)深層次脈絡(luò)。篤于行，揭行業(yè)整體發(fā)展規(guī)律。

摘要：湖北科投光谷產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)就是寫字樓資產(chǎn)，因?yàn)槠鋱@區(qū)的屬性，可以裝進(jìn)公募REITs的底層資產(chǎn)中。

觀點(diǎn)指數(shù) 4月25日，根據(jù)上交所信息顯示，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已通過(guò)”，預(yù)料很快將正式上市交易。

待成功上市后，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT將成為國(guó)內(nèi)第9單產(chǎn)業(yè)園REIT、武漢首單公募REITs，也是繼蘇州、合肥、杭州之后的第4個(gè)二線城市的產(chǎn)業(yè)園REITs，持續(xù)提升產(chǎn)園REITs的區(qū)域覆蓋度。

據(jù)此前報(bào)道，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT在經(jīng)過(guò)上交所的問(wèn)詢函后，管理人及評(píng)估機(jī)構(gòu)基于未來(lái)租約的穩(wěn)定性作了謹(jǐn)慎處理，主動(dòng)將底層資產(chǎn)估值由16.20億元下調(diào)至15.40億元，下降0.80億元。

從收益看，以15.4億元的公募基金預(yù)計(jì)募集規(guī)模為基準(zhǔn)計(jì)算，2023-2024年度的預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率則分別為4.72%和4.98%，在已發(fā)行產(chǎn)園REITs中處于中等偏上，維持相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，由于沉沒(méi)成本較高，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT主要租戶穩(wěn)定性有一定保證，短期大面積退租可能性低。但光谷區(qū)域乃至整個(gè)武漢區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)者較多，將給項(xiàng)目未來(lái)續(xù)租、招租情況，以及租金提升帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。

租戶組成接近商辦 科技增添產(chǎn)園屬性

中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)可分為四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟，以及位于光谷大道41號(hào)的互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目，四部分均屬于光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的核心物業(yè)。

四處資產(chǎn)均屬于工業(yè)用地，建成及運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間不一，光谷軟件園A1-A7 棟在2009年1月即投入運(yùn)營(yíng)，互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目在2017年5月才開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。總可租賃面積為17.44萬(wàn)平方米，可租賃面積為16.76萬(wàn)平方米。

湖北科投光谷產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)就是寫字樓資產(chǎn)，因?yàn)槠鋱@區(qū)的屬性，可以裝進(jìn)公募REITs的底層資產(chǎn)中。

從租戶組成看，該單REIT的重要現(xiàn)金流提供方、底層資產(chǎn)最大租戶為招商銀行武漢分行和招商銀行信用卡中心，所租賃場(chǎng)所均用作招商銀行信用卡中心數(shù)據(jù)處理業(yè)務(wù)和區(qū)域辦公，因此申報(bào)說(shuō)明書中可以將最大租戶招商銀行分類為金融科技，以此提高該單REIT的科技產(chǎn)業(yè)屬性。

從行業(yè)慣例來(lái)講，信用卡中心被定義為金融科技是常態(tài)，符合市場(chǎng)正常分類口徑。

可以對(duì)比的是，原始發(fā)行的蛇口產(chǎn)園REIT其底層資產(chǎn)同樣為建在工業(yè)用地上的寫字樓，但其單一現(xiàn)金流提供方提供的現(xiàn)金流占底層資產(chǎn)同一時(shí)期現(xiàn)金流總額的比例未超過(guò)10%，若按單一現(xiàn)金流提供方及其關(guān)聯(lián)方合并計(jì)算，占比13.45%。

而且該部分租戶全隸屬于招商局集團(tuán)旗下，不妨礙蛇口產(chǎn)園REIT行業(yè)分布多元、租戶結(jié)構(gòu)適度分散的特點(diǎn)。若加入新擴(kuò)募的光明項(xiàng)目（該項(xiàng)目的中高端制造業(yè)租賃面積占總可出租面積的31.8%），生物產(chǎn)業(yè)占比18.2%，蛇口產(chǎn)園REIT的產(chǎn)業(yè)屬性進(jìn)一步提高。

反觀湖北科投光谷產(chǎn)園REIT，其單一現(xiàn)金流提供方提供的現(xiàn)金流占比28.11%，高于蛇口產(chǎn)園REIT，但信用卡中心與周邊產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，該單REIT呈現(xiàn)出更多的商辦屬性。

目前市場(chǎng)主流觀點(diǎn)一般認(rèn)為作為辦公實(shí)體的非一線城市資產(chǎn)，穩(wěn)租約是較大難題，而該單REIT選取信用卡的數(shù)據(jù)中心，以機(jī)房等設(shè)備難遷移為由保證租約的穩(wěn)定，在租戶結(jié)構(gòu)是一種合理安排，值得借鑒。

疫情擾動(dòng)出租率，增值率與分派率中等偏上

湖北科投光谷產(chǎn)園REIT資產(chǎn)均位于武漢市東湖高新區(qū)光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)園是光谷八大產(chǎn)業(yè)園之一，是中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)光電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心載體，中國(guó)孵化器事業(yè)的發(fā)源地。

直觀來(lái)看，REIT資產(chǎn)所處區(qū)域歷經(jīng)多年發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的交通和生活配套設(shè)施較為完善，對(duì)招租和穩(wěn)租約起到了較強(qiáng)的外部支撐。

2020-2022年末，該單REIT園區(qū)資產(chǎn)整體出租率分別為83.76%、89.63%、86.40%。報(bào)告期內(nèi)受歷史疫情持續(xù)影響，園區(qū)資產(chǎn)出租率存在波動(dòng)，部分物業(yè)尚未達(dá)到預(yù)期利用率。

伴隨疫情結(jié)束，租賃市場(chǎng)回暖，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體出租率已恢復(fù)至90.72%。

從收入看，2020-2022年末，項(xiàng)目公司三年?duì)I業(yè)總收入分別為0.86億元、1.06億元和1.07億元。收入主要由租金收入組成，三年分別為7564.26萬(wàn)元、9457.33萬(wàn)元和9604.62萬(wàn)元。

2020年歷史疫情期間，湖北科投響應(yīng)國(guó)家及湖北省政策號(hào)召，針對(duì)小微企業(yè)租戶給出了減免3個(gè)月租金、減半6個(gè)月租金的優(yōu)惠，從而使得2020年度租金有所下滑，后續(xù)隨著疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況正逐步恢復(fù)正常。

從可分配收益看，假設(shè)該基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023-2024年度的模擬預(yù)測(cè)可供分配金額分別為7271.32萬(wàn)元和7665.17萬(wàn)元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.72%和4.98%，在已發(fā)行的產(chǎn)品中也處于中等偏上的水準(zhǔn)。

雖然，租賃情況在2023年一季度已逐步改善，但租約穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)仍存在。

截至2022年12月31日，該單REIT的底層資產(chǎn)租賃合同到期時(shí)間主要分布在2023年-2024年，在未來(lái)兩年內(nèi)將面臨租約集中到期的情況，項(xiàng)目存在一定的空置風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致目標(biāo)底層資產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入減少。

因此，管理人及評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到上交所反饋意見(jiàn)后謹(jǐn)慎調(diào)低了其估值和增值率。

除此之外，管理人還尋求第二大租戶武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園管理中心向原始權(quán)益人湖北科投出具了《租賃意向函》，表明有意長(zhǎng)期租賃光谷軟件園E3棟，留創(chuàng)園現(xiàn)時(shí)租約將在2023年尾到期。截至目前，E3棟由留創(chuàng)園整租。

截至2022年12月31日，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)5.68億元，較初申報(bào)時(shí)調(diào)低0.03億元；評(píng)估值為15.40億元，下降0.80億元；增值率為171.31%，下降12.28個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)地處東湖高新區(qū)核心區(qū)位，競(jìng)爭(zhēng)激烈

武漢是中國(guó)最早建設(shè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市之一，特別是東湖高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展日漸成熟，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不斷增強(qiáng)。較早的發(fā)展也使得區(qū)域內(nèi)的交通和生活配套等較為完善。

對(duì)于湖北科投光谷產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)而言，其地處的光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園，是東湖高新區(qū)八大園區(qū)中基礎(chǔ)配套設(shè)施最完善的園區(qū)。

除各園區(qū)自身配有基本商業(yè)配套外，園區(qū)周邊還有保利廣場(chǎng)、光谷K11購(gòu)物藝術(shù)中心、光谷天地、哈樂(lè)城等大型商業(yè)綜合體，以及多家銀行網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、住宅公寓項(xiàng)目等，可以為租戶提供豐富且必須的配套服務(wù)，有效提高了對(duì)租戶的吸引力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第四季度，武漢全市主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率達(dá)到17%，光谷區(qū)域產(chǎn)業(yè)園平均空置率最低，為16%；其他區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率約22%，仍在恢復(fù)中。

光谷區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目較為密集，現(xiàn)仍有大量產(chǎn)業(yè)園面向市場(chǎng)招租，其中包括現(xiàn)代光谷世貿(mào)中心、光谷金融港、光谷總部國(guó)際二期時(shí)代、光谷匯金中心、光谷軟件園、當(dāng)代光谷夢(mèng)工場(chǎng)、國(guó)際企業(yè)中心等項(xiàng)目。

然而該處園區(qū)資產(chǎn)開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間較早，在物業(yè)維修保養(yǎng)、提升物業(yè)品質(zhì)等方面存在一定挑戰(zhàn)。除此之外，周邊區(qū)域未來(lái)陸續(xù)仍有相當(dāng)數(shù)量新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)供給入市，或造成區(qū)域內(nèi)園區(qū)去化面臨較大的難度，REIT底層資產(chǎn)出租率的提升挑戰(zhàn)或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

據(jù)了解，2023年武漢陸續(xù)有部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目入市，新增的研發(fā)辦公建筑亦主要來(lái)自于光谷區(qū)域。即便新園區(qū)配套設(shè)施不如該單REIT的底層資產(chǎn)，但若其以較低起租價(jià)入市，可能對(duì)價(jià)格敏感型租戶會(huì)構(gòu)成一定吸引力，給本項(xiàng)目帶來(lái)客戶分流。

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