“你拿的房產(chǎn)證沒(méi)用，我這面只認(rèn)開(kāi)發(fā)商的通知，開(kāi)發(fā)商讓我辦，我就給你辦。你從法院那買的房子，那你就找法院去（解決）。”
上面這段“霸氣十足”的話，出自陜西省咸陽(yáng)市一家物業(yè)公司工作人員之口。據(jù)華商報(bào)報(bào)道，當(dāng)?shù)毓客ㄟ^(guò)法院法拍，取得了某小區(qū)幾套房產(chǎn)的所有權(quán)，辦了房產(chǎn)證。然而，當(dāng)她到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)，卻被告知，需要接到開(kāi)發(fā)商的通知，沒(méi)通知辦不成收房。
房產(chǎn)證是公民擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。郭女士有了法拍房的房產(chǎn)證，那里就是她的家。然而，自己的家卻不能辦入住，被物業(yè)“拒之門外”。這讓人匪夷所思。
從報(bào)道看，問(wèn)題顯然出在物業(yè)公司。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，而物業(yè)公司是業(yè)主選聘來(lái)為其服務(wù)的。物業(yè)公司的定位決定了，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)讓業(yè)主滿意，應(yīng)是其最終追求目標(biāo)。
誰(shuí)有房子的房產(chǎn)證，誰(shuí)就是業(yè)主，物業(yè)公司就為誰(shuí)服務(wù)，包括為其辦理入住手續(xù)。這是合法、正常的邏輯關(guān)系，也是物業(yè)公司在認(rèn)清自身角色后應(yīng)該做的選擇。
但結(jié)果卻事與愿違?，F(xiàn)實(shí)中，不少物業(yè)公司無(wú)原則地聽(tīng)命開(kāi)發(fā)商，甚至不惜違法、侵權(quán)。這是因?yàn)椋氯胱⌒^(qū)，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，而物業(yè)管理又不能存在真空，于是，由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)合同。而開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，往往與其存在利益牽連，二者成為“利益共同體”。
開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)合同，在法律上沒(méi)問(wèn)題，無(wú)論是《民法典》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，均對(duì)此有相應(yīng)的規(guī)定。但必須明確的是，即使開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，其仍是“業(yè)主的物業(yè)”，而不是“開(kāi)發(fā)商的物業(yè)”，物業(yè)公司也不能把理歪到開(kāi)發(fā)商一邊，甚至“只認(rèn)開(kāi)發(fā)商”。
這一事件中，物業(yè)公司不認(rèn)房產(chǎn)證，只認(rèn)開(kāi)發(fā)商通知，拒不給郭女士辦理入住手續(xù)，就屬于角色認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，侵犯了郭女士作為業(yè)主的權(quán)利。一旦郭女士起訴物業(yè)公司，勝訴應(yīng)無(wú)懸念。
但作為實(shí)現(xiàn)公正的最后手段，訴訟并不是最有效率的路徑。就這一事件而言，郭女士起訴物業(yè)公司，一審勝訴，如物業(yè)公司上訴，還有二審，二審贏了，物業(yè)公司不執(zhí)行，再申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這一過(guò)程走下來(lái)，金錢、時(shí)間成本先不說(shuō)，當(dāng)事人怕是早已心力交瘁。
通過(guò)訴訟，郭女士一定可以住進(jìn)去。但能不能不走訴訟，更快一些住進(jìn)去呢？為此，郭女士找了法院，法院答復(fù)“按照規(guī)定，法院協(xié)助你騰房，辦理房產(chǎn)證，把鑰匙交給你，我們的職責(zé)就結(jié)束了”；郭女士也找了當(dāng)?shù)刈》课飿I(yè)事務(wù)中心，說(shuō)法是“物業(yè)不配合整改，我們無(wú)強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)”。
法院的說(shuō)法當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，但一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，郭女士的房是從法院手中買的，花了錢住不進(jìn)去，物業(yè)公司所說(shuō)“找法院去（解決）”，也是很多人的樸素認(rèn)知。讓人擔(dān)心的是，買了法拍房卻住不進(jìn)去，會(huì)一定程度上侵蝕公眾對(duì)法拍房乃至司法的信心。
而對(duì)于住房物業(yè)事務(wù)中心來(lái)說(shuō)，“無(wú)強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)”的說(shuō)法透出無(wú)奈，不以一定的強(qiáng)制權(quán)力作為基礎(chǔ)，單純溝通、協(xié)調(diào)往往難有效果。
法院拍賣法拍房，有沒(méi)有可能把競(jìng)買者“送到家”？將來(lái)若有修法的機(jī)會(huì)，有沒(méi)有可能賦予住房物業(yè)事務(wù)中心對(duì)物業(yè)公司一定的強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)？這些問(wèn)題目前難有答案，但這件事提醒我們，及早對(duì)此進(jìn)行探討有利無(wú)害。
最后要說(shuō)的是，《民法典》還規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”
根據(jù)這條規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)，如果實(shí)在“不像樣子”，不用等服務(wù)期限屆滿，業(yè)主也可以提前將物業(yè)“炒了魷魚(yú)”。
撰稿 / 李曙明（律師）
編輯 / 馬小龍
校對(duì) / 張彥君

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